Nowa inwestycja dzieli mieszkańców. Jest oficjalna odpowiedź miasta

Urząd odpowiedział, na jakim etapie jest sprawa, czy obowiązuje plan miejscowy oraz co – zgodnie z przepisami – jest weryfikowane na etapie decyzji o warunkach zabudowy, a co dopiero przy pozwoleniu na budowę. 

Pomiędzy budynkami przy ul. Walerego Wróblewskiego 17 i 19 w Gorzowie Wielkopolskim planowana jest nowa inwestycja mieszkaniowa wielorodzinna. Chodzi o działki nr 628 i 629/1 w obrębie 2 – Górczyn. Część mieszkańców nie kryje obaw związanych z zagęszczeniem zabudowy i konsekwencjami dla codziennego funkcjonowania sąsiednich budynków.

Do Rady Miasta i Urzędu Miasta wpłynął sprzeciw części lokatorów budynku przy ul. Wróblewskiego 19. Zastrzeżenia poparła Spółdzielnia Mieszkaniowa „Górczyn”, która jest stroną postępowania. W pismach wskazywano m.in. na potrzebę zachowania ładu przestrzennego, zapewnienia odpowiedniego nasłonecznienia, utrzymania właściwych odległości pomiędzy budynkami oraz ocenę wpływu inwestycji na osiedlową infrastrukturę.

W związku z sygnałami od mieszkańców radni Maria Szupiluk i Piotr Wilczewski skierowali do prezydenta miasta zestaw pytań dotyczących postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dotyczyły m.in. etapu sprawy, istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, analizy nasłonecznienia oraz tego, jak urząd uwzględnia stanowiska stron.

Na jakim etapie jest postępowanie

W odpowiedzi na interpelację z 20 stycznia 2026 roku miasto poinformowało, że postępowanie dotyczące wydania decyzji o warunkach zabudowy dla działek 628 i 629/1, po wszczęciu postępowania administracyjnego, jest na etapie opracowania projektu decyzji o warunkach zabudowy.

Plan miejscowy: brak i bez zapowiedzi jego sporządzenia

Jednym z kluczowych punktów zapytania był miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tego rejonu. Miasto potwierdziło, że dla działek 628 i 629/1 nie ma obowiązującego planu miejscowego, a to oznacza konieczność prowadzenia sprawy w trybie decyzji o warunkach zabudowy.

W odpowiedzi przywołano art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazując, że w przypadku braku planu miejscowego sposób zagospodarowania i warunki zabudowy określa się właśnie w drodze decyzji. Urząd dodał też wprost, że obszar obejmujący te działki nie jest wskazywany do objęcia ustaleniami miejscowego planu.

Nasłonecznienie i zacienienie: urząd wskazuje, kiedy to się bada

Wątkiem podnoszonym przez mieszkańców i radnych była kwestia nasłonecznienia i ryzyka zacienienia okolicznych lokali. Miasto w odpowiedzi wyjaśniło, że w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie bada się kwestii związanych z ewentualnym wpływem planowanej lokalizacji inwestycji na zacienienie.

Urząd powołał się przy tym na orzecznictwo sądów administracyjnych, wskazując m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 12 września 2019 r. (II SA/Go 269/19). W przytoczonym stanowisku podkreślono, że kwestie usytuowania inwestycji na działce oraz m.in. zacienienie czy przepisy przeciwpożarowe nie są badane na etapie wydawania warunków zabudowy. Miasto zaznaczyło, że szczegółowe warunki techniczne inwestycji są kluczowe na etapie projektowania i są weryfikowane dopiero w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Strony postępowania i uwagi mieszkańców: urząd potwierdza formalne zawiadomienia

W odpowiedzi odniesiono się również do kwestii formalnych: czy wszystkie strony postępowania zostały prawidłowo ustalone i poinformowane. Miasto wskazało, że organ – zgodnie z art. 28 kpa i przyjętym orzecznictwem – ustalił strony postępowania, a o wszczęciu postępowania administracyjnego wszystkie strony zostały zawiadomione z informacją o możliwości składania wniosków, zastrzeżeń i uwag.

W piśmie doprecyzowano, że w przypadku nieruchomości na działce nr 2248 (gdzie znajduje się budynek przy ul. Wróblewskiego 19A–19D) zarząd nieruchomością wspólną wykonuje Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Górczyn”, który reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej. Miasto potwierdziło, że spółdzielnia – jako strona postępowania – oraz jej członkowie złożyli pismo z uwagami do inwestycji na działkach sąsiednich, a urząd ma się do tych uwag odnieść w uzasadnieniu decyzji.

„Warunki zabudowy nie wymagają zgody sąsiadów” – stanowisko urzędu

Istotna część odpowiedzi dotyczyła ograniczeń, jakie – zdaniem urzędu – ma organ w postępowaniu o warunki zabudowy. Miasto wskazało, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem organ wydający decyzję nie ma możliwości ograniczenia inwestycji w zakresie nie mającym oparcia w przepisach prawa. Podkreślono też, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie wymaga zgody osób trzecich, w tym właścicieli działek sąsiednich.

Urząd powołał się tu m.in. na wyrok WSA w Poznaniu z 6 września 2017 r. (II SA/Po 375/17), wskazując, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu i nie narusza prawa własności, a stanowi informację o ogólnym sposobie zagospodarowania nieruchomości. Miasto zaznaczyło również, że decyzja ta nie przesądza, czy inwestycja w ogóle powstanie ani jaki będzie jej ostateczny kształt.

Jednocześnie w projekcie decyzji – jak poinformowano – znajdują się zapisy dotyczące ochrony interesów osób trzecich, wskazujące, że planowana inwestycja nie może utrudniać dostępu i korzystania z nieruchomości sąsiednich. Urząd podkreślił przy tym, że ochrona interesów osób trzecich na tym etapie nie może dotyczyć „hipotetycznych stanów faktycznych”, powołując się na wyrok NSA z 2 kwietnia 1998 r. (IV SA 1035/97).

Zgodność ze Studium: teren w strefie zabudowy wielorodzinnej

Miasto odniosło się też do pytania o charakter zabudowy i ład przestrzenny. Wskazano, że w obowiązującym „Studium uwarunkowań i kierunków rozwoju miasta Gorzowa Wielkopolskiego” (uchwała Nr XXXIV/602/2021 z 24 lutego 2021 r.) działki 628 i 629/1 znajdują się w strefie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W odpowiedzi podkreślono, że zamierzenie inwestycyjne odpowiada kierunkowi rozwoju wskazanemu w Studium, a dogęszczanie zabudowy w obszarach zurbanizowanych jest zgodne z wytycznymi tego dokumentu.

Na zakończenie urząd zaznaczył, że szczegółowe kwestie dotyczące zagospodarowania terenu, oddziaływania na działki sąsiednie oraz spełnienia warunków wynikających m.in. z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, będą weryfikowane na etapie pozwolenia na budowę, na podstawie konkretnych rozwiązań projektowych.

Dziękujemy, że jesteś z nami!